最近一段時(shí)間以來(lái)，杭州、徐州、青島、北京、廣州等多城市住房公積金貸款出現井噴態(tài)勢，公積金余額告急。

    不少地方開(kāi)始采取公積金轉商業(yè)貼息貸款的方式來(lái)解燃眉之急。繼北京國管公積金中心后，杭州公積金管理中心將于9月份正式開(kāi)展這一業(yè)務(wù)。

    “不辦商業(yè)貼息貸款的話(huà)，排隊等候公積金放款至少要等到明年。”杭州公積金管理中心相關(guān)人士告訴中國證券報記者。

    不過(guò)一些購房者反映，若辦理公積金轉商業(yè)貸款，中間的息差名義上是由公積金管理中心埋單，但公積金采取封閉運行的方式，繳存與提取和貸款是對應的，哪來(lái)的多余的錢(qián)呢？針對這一問(wèn)題，中國證券報記者通過(guò)多方調查發(fā)現，羊毛出在羊身上，這部分差額公積金管理中心、銀行和開(kāi)發(fā)商都不愿意出，最后還是購房者埋單，表現形式就是開(kāi)發(fā)商提高房?jì)r(jià)。

    輪候放款或需等待半年

    “我申請資料都交上去三個(gè)多月了，為什么還沒(méi)批下來(lái)，會(huì )不會(huì )不批了？”北京的張女士對中國證券報記者抱怨道。四月初，她在北京昌平區北六環(huán)附近買(mǎi)了一套兩居室，屬于首套房，從國管公積金中心貸了80萬(wàn)元，但遲遲沒(méi)有放款。“我每周都看國管公積金網(wǎng)站上審批進(jìn)度，但一直是審批中，打電話(huà)問(wèn)，只告訴我說(shuō)辦理人數多，需耐心等待。”如今她顯得非常焦慮。

    中國證券報記者為此致電國管公積金中心，相關(guān)人士表示，目前公積金個(gè)人貸款規模已達到金融監管部門(mén)關(guān)于存貸比規定的上限，原則上暫停審批新的貸款需求，建議記者選擇公轉商貼息貸款。若選擇公積金貸款輪候的話(huà)，需要3-6個(gè)月的時(shí)間甚至更長(cháng)。

    杭州公積金管理中心也發(fā)布公告，將于9月推出公積金轉商業(yè)貼息貸款業(yè)務(wù)，以解決公積金貸款輪候太久的問(wèn)題。該中心工作人員告訴記者，若輪候公積金貸款，購房者至少需等半年，并且也不再受理新申請客戶(hù)。

    而且由于公積金余額緊張，不少樓盤(pán)已不接受公積金貸款。記者了解到，杭州金隅觀(guān)瀾時(shí)代、龍湖滟瀾山、宋都晨光國際等多數樓盤(pán)已經(jīng)暫停公積金貸款買(mǎi)房。“我們回款壓力大，不能跟公積金耗著(zhù)。”一位售樓銷(xiāo)售人員表示。

    還有部分樓盤(pán)即使接受公積金貸款，但和不采取公積金貸款的購房者區別對待，甚至直接取消購房?jì)?yōu)惠，試圖阻止購房者采取公積金貸款。

    業(yè)內人士預計，隨著(zhù)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，公積金貸款還將出現井噴現象，或將有更多的城市推出公積金轉商業(yè)貸款貼息政策，來(lái)緩解公積金余額吃緊的現狀。

    貼息“源頭”來(lái)自房?jì)r(jià)提升

    所謂貼息，是指公積金貸款轉成商業(yè)貸款時(shí)，購房者申請公積金貸款時(shí)先與銀行簽訂商業(yè)貸款合同，因商業(yè)貸款利率要比公積金利率高，公積金中心對購房者補貼利息差額。

    目前5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率為4.5%，5年期以上商業(yè)貸款利率為6.55%。從官方表述來(lái)看，中間相差的2.05個(gè)百分點(diǎn)由公積金管理中心每月打到個(gè)人賬戶(hù)。

    但是公積金管理運營(yíng)是封閉式的，繳存與提取和貸款是對應的，公積金管理中心從哪里去籌來(lái)這部分貼息所需的資金。而商業(yè)銀行更不可能做“雷鋒”，幫貸款者出這部分資金。那貼息的資金到底由誰(shuí)來(lái)出？

    一位業(yè)內知情人士告訴中國證券報記者：“公積金管理中心、銀行和開(kāi)發(fā)商都不愿出這部分錢(qián)，羊毛出在羊身上，最后還是購房者埋單。只不過(guò)它們三方設了一個(gè)局：個(gè)人可以從商業(yè)銀行辦貼息貸款，貼息由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔，但開(kāi)發(fā)商不可能自己倒貼，于是以提高房?jì)r(jià)的方式抵消貼息的支出。”

    如此一來(lái)，購房者不得不以更高的價(jià)格從開(kāi)發(fā)商手里購房，從而增加了整體的購房成本。“這個(gè)價(jià)格調整，是開(kāi)發(fā)商根據貼息成本核算好的，購房者根本無(wú)法知曉。”上述人士繼續向記者揭露這項業(yè)務(wù)的騙局。

    一般而言，某個(gè)樓盤(pán)在蓄客階段會(huì )對前來(lái)看房的人詢(xún)問(wèn)貸款方式，如果是貼息貸的話(huà)，售樓人員會(huì )做上記號。等到開(kāi)盤(pán)選房的時(shí)候，售樓人員會(huì )把選到房的人的信息和之前蓄客階段的登記信息比對，最終確定選擇貼息貸的人員數量。

    之后這份名單會(huì )上交到開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)中心，營(yíng)銷(xiāo)中心的負責人再根據貸款人數、貸款數量和利息成本等指標核算出這個(gè)樓盤(pán)額外支出的費用。然后再以提高銷(xiāo)售價(jià)格的方式把這筆費用分攤到每個(gè)購房者的身上。“打個(gè)比方，這個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)是1.5萬(wàn)，但由于有部分購房者貸款方式是貼息貸，開(kāi)發(fā)商就可能調到1.6萬(wàn)。那買(mǎi)了這個(gè)樓盤(pán)的房子的每個(gè)人，最后都要以1.6萬(wàn)的價(jià)格付款。這樣一來(lái)，所有人的購房成本都增加了。”

    正是由于借此能提高銷(xiāo)售價(jià)格，開(kāi)發(fā)商非常樂(lè )意接受這種貼息貸的方式。公積金管理中心也因此緩解余額不足的燃眉之急，并且能降低申請人輪候時(shí)間過(guò)長(cháng)引發(fā)的輿論壓力，自然十分鼓勵申請人采取這種方式。商業(yè)銀行能多放貸款，賺取利息，也愿意順水推舟。而對購房者而言，表面上是大大縮短了放款時(shí)間。三方都“皆大歡喜”，唯有購房者還被蒙在鼓里。

    細節不明致購房者忐忑

    盡管被這個(gè)“騙局”蒙在鼓里，一些購房者依然會(huì )去公積金管理中心咨詢(xún)貼息貸的相關(guān)事宜。8月14日、15日，中國證券報記者走訪(fǎng)了北京國管公積金中心和中國郵儲銀行廣安門(mén)支行，了解辦理情況。

    “我想申請20年的貸款期限，轉成商業(yè)貸款后能給我貼息20年嗎？”一位購房者詢(xún)問(wèn)國管公積金中心的工作人員。但工作人員回答道：“目前我們只負責辦理貼息貸業(yè)務(wù)，具體貼息多少年上面沒(méi)有文件下來(lái)，我們不清楚。”

    “這沒(méi)個(gè)準話(huà)，萬(wàn)一哪天政策變了不給我貼息了怎么辦？他們雖說(shuō)等余額不那么緊張了就會(huì )轉回公積金貸款，但也不知道什么時(shí)候會(huì )轉。”這位購房者向記者訴苦。

    亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)謝逸楓在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，具體貼息多少年需要購房者跟銀行和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，三方肯定要簽署一份協(xié)議，來(lái)約定相關(guān)事宜。貼息是開(kāi)發(fā)商出的，它不可能給購房者出20年的，一般是3-5年，最多不會(huì )超過(guò)10年。

    但是這面臨一個(gè)問(wèn)題：若開(kāi)發(fā)商只同意簽5年，那5年之后購房者是按公積金貸款繳利息還是繼續按商業(yè)貸款？謝逸楓表示，這需要看購房者在第5年的時(shí)候是否轉回公積金貸款，若轉回就按公積金貸款利息繳，反之按商業(yè)貸款利息繳。“購房者要時(shí)刻注意公積金政策變化，不要等到期間到了之后沒(méi)轉，就吃大虧了。”他提醒說(shuō)。

    此外，記者在貼息貸指定銀行郵儲銀行看到，有購房者問(wèn)：“若選擇了貼息貸的話(huà)，每月還款是從工資里扣繳還是從繳存的公積金里扣除？”據了解，正常的公積金貸款，購房者每月繳存的公積金是可以沖抵每月房貸的。但銀行工作人員說(shuō)需問(wèn)公積金管理中心，但公積金管理中心也沒(méi)有具體的細則來(lái)解釋。